多年来，中共闸北区委、区政府非常重视对旧区的改造。从2000年至2012年上半年，已经拆除二级旧里以下建筑共计142.7万平方米，合5.9万户；目前剩余78.6万平方米，合4.14万户未拆。

　　过去10年，在闸北旧区改造过程中，民间资本发挥了重要作用。民营企业积极投身旧区改造建设，服务全区发展大局，使得闸北区的旧改工作在初始阶段取得了突破性进展。但由于城区改造资金需求量大，投资周期长，收效缓慢，且近年来在国家对房地产进行了宏观调控，民间资本参与旧改面临着不少有形和无形的障碍，旧区改造工作正在变得越来越艰难，民间资本参与旧改的热情大幅度下降。闸北区2000年至2010年民企占旧改总量的50%，2010年至今只占20%。主要原因如下：

　　一、融资渠道不畅

　　1、国有商业银行对民间资本投资项目的“惜贷”心理严重。目前我国国有商业银行在银行贷款及审核方面仍普遍存在着“宁国勿民”的观念，且贷款手续繁杂、抵押条件苛刻。

　　2、银行贷款期限结构不能满足民间资本参与旧区改造的要求。银行对民间投资的旧改项目贷款期限通常在一年以内。旧改所需资金巨大、项目运作周期长，遇到的资金困难靠短期贷款无法解决。一些民间投资者不得不采取短期贷款多次周转的办法，增加了企业的融资成本。

　　3、担保公司作用有限。现存民间担保机构的担保能力十分有限，实际操作中民间资本很难依靠担保公司的力量获得贷款。

　　二、法律保障不够完善

　　国家和地方虽然针对民间资本投资制定了诸多优惠政策，但由于相关法律保障的缺乏，一些地方政府在民间资本参与旧改的有关政策上不连贯，导致民间投资的经营契约无法顺利履行。此外，在各类产权和产权关系上，部分民间投资主体缺乏有效的保障，在遭遇利益之争时又往往受到不公正的裁判而损失惨重，合法收益难以得到保证。

　　三、动迁居民要求过高

　　一部分动迁居民存在严重的攀比心理和浓厚的观望情绪，要求远超实际价值的补偿。少数动迁居民还采取了假离婚、开具假出生证等手段来骗取房产。以上种种行为极大推高了政府拆迁成本，直接导致土地成本大幅度飙升，让民间资本望而却步。

　　旧区改造关系到城市发展和改善民生，是政府的重要职责。旧区改造要充分发挥政府统筹协调、组织领导的作用，同时要积极搭建社会化参与平台，鼓励和引导社会各界参加。由此，提出以下三点建议：

　　一、开辟民间资本参与旧区改造的通道

　　按照最新政策规定，能够参与旧区改造进行动拆迁的机构只能为市、区（县）政府土地储备机构或者市、区（县）政府允许土地储备的机构。由于当前中心城区旧区改造资金量投入巨大，动迁期限不确定等因素，导致参与土地储备的大型国有开发企业已不堪重负，亟待引入社会各界资本尤其是民间资本参与旧改。建议政府可对有意向参与土地储备和旧区改造的民企进行评估，对于具有一定实力和资质的，允许其参与土地储备和旧区改造，土地征收的资金由民企与政府土地储备机构共同承担，最终的盈亏共负。

　　二、拓宽民间资本参与旧区改造的融资渠道，优化投资环境

　　1、旧改建设耗资巨大，同时需兼顾一些公益设施。建议在赋予民企实际的旧改建设的投融资主体地位之后，政府还应该在诸多方面给予必要的支持。如同等享受政府所属土地储备机构参与旧改政策，使其能够办理建设用地使用权预告登记和储备土地建设用地使用权抵押预告登记，以获得银行贷款；为民间投资主体提供担保贷款、授予必要的土地、税收优惠等。

　　2、对于以民间资本为主体的旧改项目，建议政府相关职能部门鼓励有关金融机构为符合条件的民间投资主体的旧改项目提供金融支持，出台相关政策，帮助民间投资主体解决在贷款过程中遇到的房地产抵押多头登记、多次收费和重复评估等实际问题。建立为民间资本提供服务的专门机构，成立为之提供信息、咨询、管理等方面服务的财务会计管理中心、服务中心。同时鼓励民间资本投资设立商业性信用担保机构和企业间互助担保机构，进一步完善已经建立的民间担保机构，从根本上解决民间投资主体的融资困难。

　　3、政府应鼓励国有商业银行转变观念，放开对民间投资参与旧改项目的贷款限制，延长该类项目的贷款期限，减少贷款审批程序，为其贷款提供便利及更多支持。同时积极兴办为民间投资主体服务的多种所有制的金融组织，加快建立以民间资本为主的地方性商业银行，充分运用中小金融机构再贷款、再贴现等货币政策工具，加强对民间资本参与城市基础设施建设的扶持，并尽快建立能够为广大民间投资主体提供服务的地方证券交易所、风险资本市场等，支持符合条件的民间投资机构通过发行债券、股票上市流通来筹集发展所需要的资金，并疏通其进入和退出的通道。

　　三、降低旧区改造的投资风险，吸引民间资本参与

　　1、建议政府对于土地征收的时间、成本、社会稳定给予相应的“托底”保障，即对旧改地块进行科学合理的分析，估算后进行征收时间、资金估算的成本锁定，在双方约定的前提下，按照时间节点运作。同时对原毛地出让的地块，建议动迁时间不计入土地使用年限。在社会稳定方面，建议政府承诺做好相应的矛盾化解工作。

　　2、政府应保持对民间资本参与旧改建设的政策连贯性，同时需要根据形势的变化，不断调整和完善政策措施，进一步深化与住房保障、尊重民意、多渠道安置相结合的改造方式，并注重政策的连续性、稳定性、可操作性。

　　3、政府有关部门应对社会充分披露旧改有关规划、动迁信息等，对动迁户恶意拖延拆迁进度，恶意骗取动迁房产等违法行为应当加强打击，维持合理的土地成本，对极个别动迁居民恶意阻挠动迁进度和恶意骗取动迁房产的违法行为依法进行严厉打击和揭露。确保动迁工作公正、公开、公平，既能使动迁居民得到实惠，也能让参与的开发商合法利益得保障。

　　（本文为闸北区委在区政协十三届二次会议上的提案，有删节）